La loi Pinel fait partie des lois fiscales incitatives à l’investissement locatif : elle permet de diminuer l’impôt sur le revenu d’un contribuable, en contrepartie de l’acquisition d’un appartement dans le but de le louer.
A noter : l’année 2022 va être une année importante en matière d’investissement locatif. En effet, le dispositif Pinel, tel qu’il est actuellement en vigueur et ayant pour intérêt de réduire votre impôt sur le revenu, vit sa dernière année à taux plein (soit une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du capital investi pour un engagement de location de 12 ans).
Si vous avez un projet d’investir à but locatif, si vous souhaitez réduire vos impôts, vous n’aurez que jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter pleinement des avantages du dispositif Pinel, avant des changements annoncés à la baisse dès 2023.
Comment fonctionne la loi Pinel ? L’AGENCE NOMADE vous explique les points essentiels …
- L’investisseur doit acquérir un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou réhabilité sous certaines conditions strictes.
Pour les biens en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’achat (acte notarié).
- Le logement doit respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur. Ainsi, le bien immobilier ne sera pas « énergivore » et permettra de réaliser des économies d’énergie.
- Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location d’au moins 6 ou 9 ans. À l’issue de cette période initiale de 6 ou 9 ans, il pourra le proroger dans les deux cas pour 3 ans. Une deuxième période de prorogation d’une durée de 3 ans est possible dans le cadre d’un engagement initial de 6 ans. En tout état de cause, la durée de location sera au maximum de 12 ans.
- Le logement doit être situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction, c’est-à-dire dans une zone dite « tendue », où la demande locative est particulièrement forte, soit les zones A bis, A et B1. Par exemple, dans le département des Pyrénées Atlantiques (64), les communes d’Anglet, Arbonne, Arcangues, Bassussary, Bayonne , Biarritz, Bidart, Ciboure, Ghétary, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Urrugne, Ustaritz sont en zone B1.
- Le logement doit être loué nu (donc non meublé) à un locataire qui en fera sa résidence principale. L’acquéreur a la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants, c’est-à-dire à ses parents ou enfants (à condition que ces derniers n’appartiennent pas à son foyer fiscal).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (en cas d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement) ou la date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).
- Des plafonds sont à respecter :
- Plafonds d’investissement : le montant de l’investissement est limité à 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition, dans la limite de 2 logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 € (quelle que soit la zone).
La loi Pinel est aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales (le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.)
- Plafonds de loyers : le logement devra être loué selon un loyer mensuel n’excédant pas, charges non comprises, des plafonds déterminés par décret et qui varient selon la commune sur laquelle est situé le logement et en fonction de la superficie du logement.
- Plafonds de ressources du locataire : son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser des plafonds réglementaires définis en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer.
- Le calcul de la réduction d’impôt :
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’acquisition majoré des frais dits de notaire), retenu dans la limite de 5 500 €/m2 de surface habitable.
Elle se répartit annuellement , en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :
Par exemple, pour un investissement de 300 000 € et en parallèle d’un engagement de location de 9 ans, l’acquéreur va pouvoir défiscaliser 18 % de ce montant pendant 9 ans :
- Soit 300 000 € * 18 % = 54 000 €
- 54 000 € / 9 ans = 6 000 € par an (ou 2 % par an), à déduire de l’impôt sur le revenu.
A noter : si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’impôt sera au final nul mais l’excédent n’est pas reportable.
Quant aux loyers issus de la location du logement en loi Pinel, ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le cas, ils se déclarent au réel ou en régime simplifié (micro-foncier). La déclaration des revenus fonciers au réel est particulièrement intéressante pour ceux qui achètent leur logement en loi Pinel à l’aide d’un crédit, car les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier imposable. Et qu’en cas de déficit foncier, ce dernier vient diminuer le revenu imposable du propriétaire.
Notre avis sur la défiscalisation Pinel ?
- La loi Pinel est assez incitative compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans – mise à jour taux : 17,5 % en 2023 et 14% en 2024).
- La souplesse du dispositif permet à l’investisseur de choisir la durée de son engagement avec un minimum de 6 ans et 2 possibilités de prorogation de 3 ans chacune.
A l’issue de l’engagement de location, l’investisseur pourra disposer de son bien comme il le souhaite.
Ainsi, il pourra continuer de le louer mais, en revanche, il ne sera plus soumis au respect des conditions imposées pas le dispositif Pinel concernant les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il pourra également récupérer son appartement pour y habiter (lui -même ou sa famille) ou le vendre et utiliser le fruit de la vente pour investir dans un nouveau projet (le propriétaire devra dans les 2 cas respecter les règles relatives au congé pour reprise ou pour vendre).
Enfin, si le locataire quitte les lieux, il pourra également le relouer mais sous le régime cette fois-ci de la location meublée qui peut présenter de son côté de nouveaux avantages fiscaux.
- La réduction d’impôt « Pinel » s’impute à taux plein sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement (selon qu’il est acquis en VEFA ou acquis neuf) et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
- Il est possible de louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant (parent ou enfant).
- La loi Pinel s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veulent à la fois réduire leurs impôts et préparer leur retraite en se constituant un patrimoine et en prévoyant des compléments de revenus par le versement de loyers mensuels.