L’encadrement des loyers au Pays Basque est officiellement lancé !
Le préfet des Pyrénées Atlantiques Julien CHARLES a signé le 21 octobre dernier l’arrêté qui définit les loyers de référence dans les 24 communes répondant aux critères de forte tension locative.
Cette mesure, déjà en vigueur dans plusieurs métropoles (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux), était réclamée de longue date par beaucoup d’élus locaux du Pays Basque face à une forte augmentation des prix locatifs et une incapacité de nombreuses familles et actifs à se loger.
En effet, la Communauté d’Agglomération du Pays Basque avait demandé la mise en place de cet encadrement sur son territoire fin 2022 et le gouvernement avait donné son feu vert sur le périmètre proposé par les élus locaux (cf. Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023).
En quoi va consister cet encadrement des loyers ? L’agence NOMADE fait le point pour vous permettre de mieux comprendre ce nouveau dispositif et son impact sur votre logement, afin de vous aider à naviguer dans cet environnement législatif complexe.
Sommaire
Quel est le principe de l’encadrement des loyers ?
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
Quand s’appliquera le dispositif ?
Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?
Comment calculer un loyer soumis à l’encadrement des loyers ?
Un simulateur pour calculer son loyer
Un complément de loyer peut-il être mis en place ?
Logements meublés et complément de loyer : comment ça marche ?
Un locataire peut-il contester un complément de loyer ?
Quels sont les logements exclus du complément de loyer ?
Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de location ?
Obligation d’affichage dans les annonces
Encadrement des loyers et litige entre bailleur et locataire
Sanctions administratives
Est-il possible de réviser un loyer soumis à l’encadrement des loyers ?
Être accompagné(e) dans ses démarches
Quel est le principe de l’encadrement des loyers ?
A compter du 25 novembre 2024, le dispositif d’encadrement des loyers, tel que prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN), entrera en vigueur sur les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.
L’expérimentation doit permettre de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et de prévenir les loyers abusifs. L’encadrement est mis en place, à titre expérimental, pour une période de 2 ans (jusqu’au 25 novembre 2026).
L’encadrement des loyers se base sur l’arrêté du Préfet des Pyrénées Atlantiques du 21 octobre 2024 qui définit trois niveaux de loyers de référence fondés sur les données de l’Observatoire Local des Loyers du Pays Basque et Sud Landes :
– un loyer de référence correspondant au loyer médian,
– un loyer de référence majoré (le loyer plafond à ne pas dépasser, qui est supérieur de 20 % par rapport au loyer médian),
– un loyer de référence minoré (le loyer minimum conseillé, qui inférieur de 30 % au loyer médian).
Ainsi, le montant du loyer des logements concernés ne peut pas dépasser
le loyer de référence de plus de 20 % (ni lui être inférieur de plus de 30 %).
NB : Le loyer de référence minoré sert uniquement en cas d’action en réévaluation par le propriétaire au moment d’un renouvellement de bail (Cf. paragraphe ci-après relatif à l’encadrement des loyers et au litige entre bailleur et locataire).
Pour télécharger l’arrêté préfectoral :https://www.pyrenees-atlantiques.gouv.fr/contenu/telechargement/54400/401841/file/Arr%C3%AAt%C3%A9%20encadrement%20des%20loyers%202024%20-%202025%20.pdf
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique aux logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, c’est-à-dire, à usage d’habitation principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et usage professionnel).
Le logement peut être vide ou meublé.
Il s’étend aussi au bail mobilité (bail d’un logement meublé d’une durée ne pouvant pas excéder 10 mois, et non renouvelable).
Les colocations, qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel, sont concernées au même titre que les locations. Le montant de la somme des loyers perçus (hors charges) de l’ensemble des colocataires ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Bon à savoir
Les biens ci-après n’entrent pas dans le dispositif de l’encadrement de loyers :
– locations en résidences secondaires,
– locations saisonnières,
– logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH),
– logements soumis à la loi de 1948,
– logements de fonction,
– contrats de résidences-services (résidences étudiantes, résidences jeunes actifs…).
Quand s’appliquera le dispositif ?
L’encadrement s’applique à tous les baux signés à compter du 25 novembre 2024 :
– tant pour les premières mises en location (dont les colocations),
– que pour les relocations (changement de locataire),
– ou les renouvellements de baux.
Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont donc pas concernés.
Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?
Une enquête a été réalisée par l’Observatoire Local des Loyers du Pays Basque et Sud Landes pour connaître les loyers pratiqués sur le territoire du Pays Basque. À partir de ces données, les 24 communes ont été réparties en 3 zones avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges).
Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ont été fixés en fonction des éléments suivants :
– le nombre de pièces ( 4 catégories : 1, 2, 3, 4 pièces et plus),
– l’année de construction (4 catégories : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990),
– si le bien est loué vide ou meublé,
– s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.
L’arrêté préfectoral précité précise « qu’une maison est un bâtiment à usage d’habitation ne comportant qu’un seul logement. Tout autre type de logement constitue un appartement. Les bâtiments mitoyens sont considérés comme deux bâtiments. »
Comment calculer un loyer soumis à l’encadrement des loyers ?
La méthode pour calculer le loyer est la suivante :
Loyer de référence (loyer médian) + 20 % = Le montant maximum (hors charges) qu’un propriétaire est en droit de demander à son locataire (ou loyer de référence majoré).
Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.
Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.
NB : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer sous certaines conditions (cf. paragraphe ci-après).
Un simulateur pour calculer son loyer
La Communauté d’Agglomération Pays Basque met à disposition un simulateur en ligne pour connaître le tarif plafond du loyer applicable à votre logement : https://geobasque.communaute-paysbasque.fr/adws/app/dad90ce2-8b10-11ef-b6f8-3d530512f88c/index.html?dummy=1729177715102
Le simulateur calculera le loyer mensuel à ne pas dépasser. Ce loyer est entendu hors charges et s’applique à la surface habitable du logement (hors loi Carrez).
Comment utiliser le simulateur ?
Étape 1 : Saisissez votre adresse dans la barre de recherche en haut à droite de la carte pour connaître le numéro de votre zone. Le numéro de zone figure sur la carte ou au clic sur la zone qui vous concerne ;
Étape 2 : Cliquez sur l’onglet « Simulateur » et renseignez les caractéristiques du logement, soit :
le numéro de votre zone (en fonction de la localisation de votre logement),
le nombre de pièces que comporte votre logement,
l’époque de construction du bien (), si le bien est loué vide ou meublé, s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison. () : La date de construction est en principe mentionnée sur l’acte de propriété ou le permis de construire. A défaut, il est possible de consulter les diagnostics immobiliers lorsqu’ils existent, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). Vous pouvez enfin solliciter les services du cadastre ou de la mairie.
Exemple :
Vous souhaitez mettre en location un appartement non meublé, de 2 pièces et d’une superficie de 50 m2, dans l’hyper centre de Biarritz (Zone 1), dans un immeuble récent (construction après 1990).
Voici les éléments issus du simulateur :
| Loyer minoré (-30 %) | LOYER DE RÉFÉRENCE | Loyer majoré (+20 %) |
| 9,2 €/m² | 13,1 €/m² | 15,7 €/m² |
Le loyer mensuel sera au maximum de 15,7 € * 50 m2 = 785 € hors charges.
Un complément de loyer peut-il être mis en place ?
En effet, la loi permet au propriétaire, sous certaines conditions strictes, d’appliquer un montant additionnel au loyer initial « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (cf. les dispositions du B du III de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée).
Le complément de loyer vise ainsi à tenir compte de certains avantages dont bénéficie le logement, le rendant plus attractif et lui conférant une valeur locative supérieure aux biens comparables.
Attention
Ces caractéristiques particulières que le bien doit présenter pour être loué à un prix supérieur au loyer de référence majoré (cf. l’article 3 du Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers) :
- ne peuvent pas correspondre à la zone géographique, à la typologie du logement, à son époque de construction ni à son caractère meublé ou non (caractéristiques déjà prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement),
- doivent être déterminantes pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (le logement doit se distinguer des autres biens similaires par sa localisation, son confort ou ses équipements),
- ne doivent pas donner lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges. C’est pourquoi une majoration de loyer ne peut pas être demandée en prétextant par exemple :
– la présence d’un gardien dans la copropriété, car le locataire paie déjà des charges plus importantes liées à ce service,
– la jouissance d’un ascenseur au sein de l’immeuble (contrairement à un ascenseur privatif dans l’appartement).
De manière générale, les aménagements mis à disposition des locataires dans les parties communes d’une copropriété ne sont pas considérés comme un équipement exceptionnel. En effet, ceux-ci sont déjà inclus dans le calcul des charges locatives payées par l’occupant.
Cependant, l’expression “caractéristiques de localisation ou de confort” reste ambiguë et sujette à de multiples interprétations, la loi ne proposant ni définition précise ni exemples concrets.
Toutefois, la jurisprudence a admis que certains paramètres et équipements rares et luxueux étaient déterminants. C’est le cas notamment :
– d’une grande terrasse,
– d’une vue exceptionnelle sur un site ou un monument réputé,
– d’une hauteur sous-plafond de plus de 3,30 m,
– d’un équipement d’exception (comme une piscine, un jacuzzi, un sauna).
En revanche, les motifs suivants ont été jugés irrecevables par le juge pour une demande de complément de loyer :
– la décoration ou la luminosité du logement,
– une cuisine équipée,
– des placards de rangement,
– la localisation à proximité du RER/métro,
– des travaux de rénovation,
– un petit balcon.
(Source : site de la Mairie de Paris dédié à l’encadrement : https://www.paris.fr/pages/l-encadrement-des-loyers-parisiens-en-vigueur-le-1er-aout-2712)
Autres exemples :
Un parking peut justifier un complément de loyer, notamment si sa présence est rare dans le secteur ou si elle apporte une valeur considérable au logement, comme la commodité dans une zone où le stationnement est difficile.
Une cave peut aussi potentiellement justifier un complément de loyer, surtout si elle offre une valeur ajoutée notable par rapport aux logements similaires dans la zone, comme une surface de stockage supplémentaire importante.
De même, les textes ne donnent pas d’indication sur le mode de calcul du complément de loyer autorisé. Il est donc laissé au libre arbitre du propriétaire. Celui-ci doit estimer la valeur ajoutée qu’une terrasse, une vue ou tout autre élément exceptionnel apporte à son bien.
De ce fait, aucun élément pris en considération pour l’application d’un tel supplément de loyer n’est incontestable.
Aussi, pour éviter tout risque de contestation par un locataire (cf. procédure spécifique ci-après exposée), il est fortement conseillé au propriétaire de justifier le montant du complément en fournissant des éléments précis, tels que des comparaisons avec des biens similaires, des expertises immobilières ou des études de marché.
Logements meublés et complément de loyer : comment ça marche ?
Comme pour un logement loué vide, le montant du loyer d’un bien meublé ne peut excéder la valeur de référence majorée telle que définie par arrêté préfectoral.
Important : concernant les logements meublés, les loyers de référence prennent déjà en compte cette caractéristique et sont majorés (entre 10% et 13% en moyenne). Un complément de loyer n’est a priori pas justifié pour ce motif.
Pour rappel, l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste exhaustive des éléments de base devant impérativement composer un appartement meublé. Il s’agit des éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Ces éléments ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.
Par conséquent, c’est seulement si le propriétaire propose des équipements ou services complémentaires (lave-linge, lave-vaisselle, connexion internet, etc.) visant à améliorer le confort du locataire qu’il pourra raisonnablement appliquer un complément de loyer.
Il devra alors évaluer le confort apporté par ces éléments accessoires additionnels.
Un locataire peut-il contester un complément de loyer ?
Comme indiqué ci-dessus, le flou lié à l’instauration d’un complément de loyer peut engendrer des litiges entre bailleur et locataire. Si ce dernier estime que le complément de loyer qui lui est imposé est abusif ou injustifié, il a le droit de le contester.
En cas de désaccord, la procédure est très spécifique (cf. les dispositions du B du III de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée) :
L’occupant doit saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*) dans les 3 mois suivant la signature du bail. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation et/ou de confort justifiant ce complément de loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
À partir de ce moment :
- Soit, un accord est trouvé avec le locataire.
Dans ce cas, la CDC en prend acte et rédige un document de conciliation sur lequel figure le montant du loyer qu’elle a fixé.
Le nouveau tarif est alors applicable de manière rétroactive à compter de la date d’entrée en vigueur du contrat de location. - Soit, le locataire rejette les critères du bailleur, et il doit alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans les 3 mois suivant la réception de l’avis de la CDC. Si le juge donne raison au locataire, celui-ci pourra obtenir la baisse ou l’annulation du complément de loyer.
NB : Le locataire d’un bail mobilité (bail temporaire d’une durée de 1 à 10 mois) ne peut saisir la CDC. Il peut toutefois faire appel au conciliateur de justice.
Quels sont les logements exclus du complément de loyer ?
Nous savons désormais qu’aucun texte ne détermine les caractéristiques d’un logement pouvant autoriser un surcoût de loyer.
À contrario, depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, il est strictement interdit d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d’humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation,
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Cette exclusion concerne les biens qui répondent à une ou plusieurs des conditions.
Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de location ?
Le bail doit mentionner (cf. les dispositions du V de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée) :
- Le « loyer de référence » (loyer médian) applicable au logement. Ce loyer est fixé par arrêté préfectoral en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement, de l’année de construction et du type de bien (maison ou appartement, nombre de pièces, meublé ou non) ;
- Le « loyer de référence majoré » (loyer plafond) à la date de signature. Il correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. Ce plafond représente le montant maximum que peut atteindre le loyer de base (c’est-à-dire sans complément de loyer) ;
- Le loyer de base : qui est le montant demandé au locataire pour la location du logement (hors charges). Ce montant ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si un complément de loyer est justifié.
NB : Si le contrat de location ne mentionne pas le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. La mise en demeure doit être adressée au bailleur dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Le juge doit obligatoirement être saisi dans un délai de 3 mois à compter de la mise en demeure adressée au bailleur. Autrement dit, le juge est saisi au plus tard dans un délai de 4 mois à compter de la prise d’effet du contrat de location
Si un complément de loyer est appliqué (cf. les dispositions du B du III de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée) :
- Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant doivent en outre être mentionnés dans le contrat de location ;
- Le loyer mensuel s’entend alors comme la somme du loyer de base et de ce complément ;
- Un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Obligation d’affichage dans les annonces
Il convient de se référer au 3° du I de l’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022).
Ainsi, depuis le 1er avril 2022, toute annonce de location d’un logement soumis à l’encadrement des loyers doit mentionner dans ce cas (outre les autres mentions obligatoires listées par ledit arrêté) :
- le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) »,
- le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base »,
- et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ».
Ces montants doivent être précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ».
La taille des caractères du montant du loyer mensuel doit être plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer.
À NOTER : Si l’annonce est émise par un non-professionnel, le contenu de l’annonce est soumis aux mêmes règles ci-dessus (cf. article 86 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite Loi 3DS, et arrêté du 21 avril 2022 pris pour l’application de l’article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Encadrement des loyers et litige entre bailleur et locataire
Cas n°1 : signature du bail avant le 25 novembre 2024
Dans ce cas, le logement sera concerné par l’encadrement des loyers seulement au renouvellement du bail, c’est-à-dire au moment où celui-ci arrive à son terme (tous les ans pour un bail meublé et tous les 3 ans pour un bail vide).
Lors du renouvellement du bail, une action en diminution de loyer peut être engagé par le locataire si le montant fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré (cf. les dispositions du VI de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée).
Dans ce cas, le locataire doit adresser à son propriétaire une demande de régularisation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifiée par acte d’un commissaire de justice (nouvelle dénomination des huissiers de justice) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette lettre doit être réceptionnée par le propriétaire au moins 5 mois avant la fin du contrat de location.
Le montant du loyer de référence majoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
Si le délai prescrit ne peut pas être respecté, le bail est prolongé avec le montant initial, sauf entente à l’amiable avec son propriétaire.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du propriétaire à la demande de diminution du loyer, le locataire doit adresser un courrier à la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*) 4 mois avant la terme du contrat. La CDC convoquera les parties pour trouver un accord.
En cas d’absence de conciliation, un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Le locataire doit alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, avant la fin du bail. À défaut de saisine du juge ou en cas de saisine tardive, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
À NOTER : Une demande de réévaluation à la hausse du loyer peut également être faite par le propriétaire si le loyer est inférieur au loyer plancher (loyer de référence minoré).
Cette augmentation ne peut pas être demandée si le logement dispose d’une étiquette énergétique F et G (indiquée dans le diagnostic de performance énergétique).
Le bailleur doit informer, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation du loyer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire à la demande de réévaluation du loyer, le propriétaire peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*).
À défaut de conciliation, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
NB : dans le cadre d’une démarche de réévaluation de loyer lors d’un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire.
Cas n°2 : signature du bail après le 25 novembre 2024
Dans ce cas, le logement est directement concerné par l’encadrement des loyers.
Une action en diminution de loyer peut être engagé par le locataire si le le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat (cf. les dispositions du III de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée).
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*) est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. La saisine de la CDC constitue donc un préalable obligatoire à celle du juge.
Cette action en diminution du loyer n’est ouverte au locataire que lorsque le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré, et uniquement dans ce cas-là. L’action en diminution n’est donc pas ouverte lorsque le loyer est inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Lorsqu’elle est saisie, la CDC doit rendre un avis dans un délai de deux mois qui suivent la saisine et s’efforcer de concilier les parties.
En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé. Il doit être signé par le propriétaire et le locataire. En conséquence, ces derniers ne peuvent plus saisir le juge. Mais si le propriétaire ou le locataire ne respecte pas l’accord tel qu’indiqué dans le document de conciliation, celui qui est lésé peut saisir le juge pour que l’accord soit appliqué.
À défaut de conciliation entre les parties, la CDC rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Après avoir reçu cet avis, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, et ce, avant la fin du bail. L’un ou l’autre peut communiquer l’avis rédigé par la CDC au juge.
À NOTER : Contrairement à l’hypothèse dans laquelle le contrat de bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré (Cf. paragraphe ci-dessus relatif aux mentions obligatoires du contrat de location), le texte ne dit pas si le délai pour saisir le juge est enfermé dans un certain délai (*).
Dans le silence du texte, les actions dérivant d’un contrat de bail étant prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, l’action en diminution du loyer pourrait donc être engagée par le locataire dans un délai de 3 ans à compter de la signature du bail.
(*) En effet, lorsque le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le juge des contentieux de la protection doit obligatoirement être saisi de l’action en diminution du loyer dans un délai de 3 mois à compter de la mise en demeure adressée au bailleur, celle-ci devant elle-même obligatoirement être envoyée dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location.
Sanctions administratives
C’est le préfet qui gère les sanctions concernant le non-respect de l’encadrement des loyers (cf. les dispositions du VII de l’article 140 de la loi ÉLAN précitée).
Lorsque le préfet constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les règles de fixation du loyer de base, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de 2 mois :
- d’une part, de mettre le contrat en conformité avec la réglementation et,
- d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Le bailleur est alors informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.
Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur (5 000 € au maximum pour une personne physique et 15 000 € au maximum pour une personne morale). La sanction doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé ait été mis en mesure de présenter ses observations.
À NOTER : L’article 85, 4°, de la loi 3DS précitée permet à l’autorité préfectorale de déléguer l’ensemble de ses pouvoirs aux communes directement.
L’objectif est de créer une pression plus forte sur les propriétaires et que les sanctions à leur égard soient plus nombreuses.
Cette prise de pouvoir n’est effective que si la préfecture accepte de déléguer à la mairie son pouvoir de contrôle et de sanctions. Ainsi à Paris, où l’encadrement des loyers a été mis en place depuis le 1er juillet 2019, c’est auprès de la mairie de Paris que le locataire doit déposer son dossier signalant un dépassement de loyer.
Pour l’instant, concernant le Pays Basque, sur le site internet de la Communauté d’Agglomération Pays basque, à la rubrique « L’encadrement des loyers », il est mentionné que le locataire, en parallèle de ses démarches devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*), peut signaler sa situation à ladite Communauté à l’adresse “”. Elle instruira son dossier et le transmettra au préfet qui pourra verbaliser le propriétaire.
NB : la loi précise que le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
En effet, dans le cas où une amende est prononcée à l’encontre du propriétaire, le bail reste à régulariser et les loyers trop-perçus à verser.
Seul le juge judiciaire peut contraindre juridiquement le propriétaire à modifier le bail et à reverser les trop-perçus.
Dans ce cas, parallèlement au signalement réalisé auprès du préfet, le locataire doit effectuer une démarche auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (*) pour demander l’actualisation du bail et le reversement des trop-perçus (comme vu plus haut).
En l’absence de conciliation devant cette instance, le locataire est alors autorisé à saisir le juge des contentieux de la protection.
Est-il possible de réviser un loyer soumis à l’encadrement des loyers ?
A notre connaissance, aucune règle n’empêche un propriétaire d’indexer à la hausse le loyer d’un bail dans une zone encadrée en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), conformément à la législation en vigueur. L’IRL est un indice trimestriel publié par l’INSEE, qui permet d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Lorsqu’un loyer est encadré, il doit respecter les limites fixées par le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans la zone concernée. Cependant, une fois que le loyer initial est déterminé en respectant ces limites, il peut être révisé annuellement en fonction de l’IRL.
À NOTER : Faut-il ajuster le loyer en cas de changement de locataire si l’encadrement des loyers a été dépassé suite aux révisions annuelles ?
Lors de la signature d’un nouveau bail, le propriétaire doit s’assurer que le loyer proposé respecte les limites de l’encadrement des loyers en vigueur. Il devra donc ajuster le loyer en conséquence.
Être accompagné(e) dans ses démarches
Vous êtes locataire ou propriétaire, l’Agence départementale d’information sur le logement des Pyrénées Atlantiques (l’ADIL 64 ) répond à toutes vos questions relatives à l’encadrement des loyers.
Pour plus de renseignements : https://www.adil64.org/
Biarritz, le 22 novembre 2024.
(*) La Commission départementale de conciliation (CDC) est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des propriétaires (bailleurs) et des locataires. Elle cherche un règlement amiable aux litiges opposant un propriétaire et un locataire utilisant le logement comme résidence principale, pour éviter si possible le recours au tribunal. Elle peut être saisie par le propriétaire ou par le locataire.
La CDC intervient gratuitement. La CDC compétente est la CDC du département où est situé le logement concerné. Pour le département 64, c’est la Commission départementale de conciliation – Pyrénées-Atlantiques, dont les coordonnées sont les suivantes :
