Nouvelle année, nouvelles règles !
L’agence NOMADE vous présente les nouveautés immobilières pour 2024.
L’arrivée du DPE collectif
C’est la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 qui impose aux bâtiments d’habitation collective, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, de disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif (article L. 126-13 du Code de la construction et de l’habitation).
Cette obligation s’étale sur plusieurs années en fonction de la taille de la résidence :
- à partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) et tous les immeubles en monopropriété (quelle que soit leur taille : nombre de locaux, superficie…),
- à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots,
- à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
Comme pour un DPE individuel, ce diagnostic donne une note énergétique et une note climatique, mais au bâtiment collectif dans son intégralité, y compris ses parties communes.
Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Si un DPE collectif est requis pour une copropriété au vu de l’échéancier, son syndic devra inscrire à l’ordre du jour d’une AG un projet de résolution pour le réaliser. Une fois le DPE réalisé, le syndic devra également inscrire à l’ordre du jour de l’AG (qui suit) la présentation du DPE par le diagnostiqueur.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) intégrant la liste des documents ALUR
Au 1er janvier 2023, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 est venue imposer aux copropriétés, à vocation totale ou partielle d’habitation, de plus 200 lots et de plus de 15 ans, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PTT).
Ce PPT est un document prévoyant un calendrier des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et une estimation du coût de ces travaux. Il doit être élaboré par un professionnel de la construction impartial et compétent (un architecte ou un diagnostiqueur par exemple). Toutefois, le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
L’établissement de ce PPT suit un calendrier très précis (article VI de l’article 171 de la loi « Climat et Résilience ») :
- 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots,
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
En outre, depuis la loi « Alur » du 24 mars 2014, en cas de vente d’un lot d’une copropriété résidentielle (ou mixte), la loi impose au vendeur de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature d’une promesse de vente, un certain nombre de documents : documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, informations financières, carnet d’entretien … (art. L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Depuis le 1er janvier 2024, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 est venue modifier, en prévoyant un échéancier légal, l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation (insertion des paragraphes 6° et 7 ° au II dudit article) en ajoutant un nouveau document lorsque la copropriété concernée a été construite il y a plus de 15 ans. Il s’agit du PPT. Ce document intègre désormais la liste des documents ALUR.
Il est possible que la copropriété n’ait réalisé qu’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), dans ce cas c’est ce projet qui devra être annexé !
Le document (PPT/projet de PPT) est requis, depuis le 1er janvier 2024, pour la vente d’un lot d’une copropriété de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces.
Il sera requis :
– à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriété de 51 à 200 lots,
– puis à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriété de 50 lots ou moins.
Changement de la fiscalité pour les locations de meublés de tourisme
Le 29 décembre dernier, la loi de finances pour l’année 2024 a été votée et le gouvernement a oublié de supprimer un article réduisant la niche fiscale accordée aux meublés touristiques. Une erreur dont se réjouissent de nombreux parlementaires et élus locaux qui militent régulièrement pour que cet avantage fiscal soit revu à la baisse.
En effet, pour rappel, les locations de meublés de tourisme, soumises précédemment au régime du micro BIC lorsque le chiffre d’affaires annuel ne dépassait pas 188 700 €, bénéficiaient d’un abattement de 71%.
Ces locations voient désormais leur fiscalité modifiée pour s’aligner sur celle des locations nues, avec un seuil abaissé à 15 000 € et un abattement de 30% (article 45 de la loi de finances pour 2024 modifiant l’article 50-0 du Code général des impôts).
Pour mémoire, l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme précise que “les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.”
Cette mesure avait initialement été proposée pour lutter contre les locations Airbnb.
Il est également à noter qu’un abattement complémentaire de 21% peut être appliqué lorsque la location se trouve dans une zone non tendue.
Le gouvernement prétendant à une erreur sur le maintien de cette disposition, des mesures devraient être prises prochainement sur ce sujet.
Pour connaître toutes les mesures prises dans la loi de finance concernant le logement, l’Anil les a répertoriées sur https://www.anil.org/aj-loi-finances-2024/.
Des nouvelles clauses obligatoires au sein du bail d’habitation
A partir du 1er janvier 2024 également, 2 nouvelles mentions doivent figurer dans les baux d’habitation, il s’agit :
- du numéro d’identification fiscal du logement que le propriétaire peut retrouver sur sa taxe foncière ou sur son espace sur impot.gouv.fr (attention il s’agit du numéro d’identification du logement et non du propriétaire),
- d’un rappel du calendrier d’interdiction de location en fonction de la classe énergétique du bien.
Référence juridique : article 5 du Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 modifiant le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
L’Attestation RGA
Cette attestation retrait-gonflement des argiles ou encore « l’Attestation RGA » est obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de 2 logements, construits ou rénovés suivant un permis de construire déposé après le 1er janvier 2024, et situés dans en zone d’exposition moyenne ou forte au risque de retrait ou gonflement des sols argileux.
Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Elle restera annexée au titre de propriété du bien et suivra ses mutations successives.
Elle justifie du respect des règles de prévention des risques liées aux terrains argileux.
Le propriétaire, qui atteste de son dépôt, peut bénéficier de la garantie CatNat retrait-gonflement des sols pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. A défaut, le bâtiment sera exclu du droit à la garantie sécheresse pendant cette même durée.
Pour faciliter cette justification pour les propriétaires successifs, l’attestation doit alors être annexée à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente.
Référence juridique : Décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000048561578/2023-12-15/).
MaPrimeRenov’ : Un soutien renforcé pour les rénovations énergétiques
Plusieurs grands changements pour MaPrimeRénov’ se dessinent en 2024. la loi de finances pour l’année 2024 alloue 1,6 milliard d’euros supplémentaires dans le dispositif pour accélérer la transition énergétique. Cette aide, ayant déjà soutenu près de 90 000 rénovations en 2023, vise à doubler ses objectifs en 2024 avec 200 000 rénovations financées.
A partir du 1er janvier 2024, le dispositif s’ouvre à davantage de foyers en revoyant à la hausse ses plafonds d’éligibilité (voir les nouveaux plafonds : https://france-renov.gouv.fr/bareme).
Grand changement pour MaPrimeRenov’ qui pourra désormais être due sous la forme de 2 parcours :
- Soit un parcours de rénovation Globale : Pour la réalisation de travaux permettant de gagner au moins 2 classes énergétiques. Il s’agit ici d’un véritable accompagnement : un audit énergétique doit être réalisé pour en bénéficier et le demandeur doit être assisté par un accompagnateur agréé par l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Le montant de l’aide, qui dépend des revenus et du coût des travaux, sera valorisé dans ce parcours.
- Soit un parcours dit de “Décarbonation” : calqué sur l’ancien dispositif qui ne nécessite pas d’accompagnement. Un DPE doit obligatoirement être réalisé pour bénéficier de cette aide. Ce parcours est recentré pour financer principalement l’installation d’une pompe à chaleur air/eau ou d’un équipement de chauffage renouvelable. L’aide est calculée sous forme de forfait en fonction du type de travaux et des revenus du ménage.
Mais attention, à partir du 1er juillet 2024, les propriétaires de logements classés F ou G ne pourront prétendre qu’au parcours de la rénovation globale !
Pour en savoir plus, consultez le dossier MPR 2024 : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/20231012_MPR_DP.pdf
A noter qu’en 2024 également, MyPrimeAdapt est lancé ! De la même façon, il s’agit d’une prime qui aide à financer des travaux d’adaptation du logements pour les personnes âgées ou en situation de handicap. Le demandeur doit être obligatoirement accompagné d’un accompagnateur agréé de l’Anah. La prime est également attribuée sous conditions de ressources.
Prolongement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Toujours dans cette perspective d’améliorer la performance énergétique d’un maximum de biens, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), initialement destiné à disparaître le 1er janvier 2024, bénéficie finalement d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027. Ce prêt sans intérêts vise à soutenir les primo-accédants en offrant des financements avantageux pour l’acquisition de leur résidence principale.
En 2024, le PTZ subit des modifications substantielles en termes d’éligibilité. Désormais, il se resserre et ne concerne plus l’acquisition de maisons individuelles neuves. Il est exclusivement destiné à l’achat de logements collectifs neufs en zone tendue et de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation énergétique en zone non tendue.
Afin de rendre le PTZ plus incitatif, les montants pouvant être financés connaissent une augmentation significative. Pour les foyers les plus modestes, la part du financement passe de 40% à 50% du montant total de l’opération. Les plafonds d’éligibilité sont également rehaussés, permettant à un plus grand nombre de ménages, y compris les classes moyennes, de bénéficier de cette aide.
Accédez au simulateur sur le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2974.
Dernière année des dispositifs Pinel et Pinel +
2024 signe la dernière année des dispositifs Pinel, marquant la fin d’une période qui a offert des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs immobiliers !
Pour rappel, le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt aux investisseurs faisant l’acquisition de biens neufs ou rénovés en zones tendues et qui s’engagent à louer nu un bien à des locataires respectant un plafond de revenus, à un loyer plafonné, et ce pour une durée déterminée.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction pour les dernières années d’application du dispositif sont dégressifs, ce qui signifie qu’en cette année 2024, les taux ont encore diminué pour atteindre :
- Une réduction de 9% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans,
- 12% pour un engagement de 9 ans,
- 14% pour un engagement de 12 ans.
(À la place de 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023).
Cette année marque également la dernière opportunité pour les investisseurs de profiter du dispositif Pinel +, une version plus avantageuse car contrairement au Pinel classique, le Pinel + ne suit pas une réduction dégressive des taux. En revanche, il possède des conditions d’accès plus exigeantes. Pour en savoir plus sur les détails et les critères d’éligibilité spécifiques au Pinel +, vous pouvez consulter ce lien : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus.
Si vous souhaitez des informations complémentaires ou si vous avez des questions relatives à ces nouveautés juridiques, contactez-nous :
Par email :Par téléphone :
- +33 6 27 06 21 92
(Sources : Le Journal de l’agence, MySweetImmo, service-public.fr, etc.).